Дисконтированный срок окупаемости: как понять, когда вернутся вложенные деньги

Инвесторы любят простые ответы. Когда вернутся вложенные деньги. Через год, два, пять. И желательно так, чтобы ответ был понятным, а не “смотря как пойдёт рынок”. Поэтому срок окупаемости остаётся одним из самых популярных показателей даже у тех, кто не любит сложные формулы.

Но есть проблема. Обычный срок окупаемости часто обманывает. Он считает, что рубль сегодня равен рублю через два года. Он не учитывает инфляцию, альтернативную доходность и риск. А в реальной жизни время стоит денег. И именно поэтому появился дисконтированный срок окупаемости. Он отвечает на вопрос точнее: когда проект или инвестиция вернут вложенные деньги с учётом того, что будущие поступления “весят меньше”, чем деньги сегодня.

Мы — онлайн платформа «Инвест Залог». Мы выдаём займы под залог недвижимости и делаем это не в формате p2p, где один человек напрямую даёт в долг другому. У нас платформа и процесс. Заёмщик получает деньги быстро под залог недвижимости как удобную альтернативу банку. Инвестор вкладывает деньги в залоговые сделки и получает высокий процент. И в этой модели срок окупаемости особенно важен, потому что инвестор часто строит портфель и хочет понимать, когда деньги вернутся и когда он сможет реинвестировать их дальше.

В этой статье разберём, что такое дисконтированный срок окупаемости, как его считать без лишней математики, как выбрать ставку дисконтирования и как применять показатель к разным сценариям. В том числе к залоговым сделкам под недвижимость, где денежные потоки обычно более предсказуемы, чем на рынке, который живёт эмоциями.

Обычный срок окупаемости: почему он популярный, но опасный

Обычный срок окупаемости показывает, сколько времени нужно, чтобы суммарные поступления сравнялись с первоначальными вложениями.

Простой пример. Вы вложили 1 000 000 рублей. Каждый год получаете по 300 000 рублей чистыми. Тогда окупаемость примерно 3,33 года.

Этот показатель любят за простоту. Он помогает сравнить несколько вариантов. Он понятен даже без финансового образования. Он отвечает на вопрос “когда я верну своё”.

Но он не отвечает на вопрос “когда я верну своё в реальной стоимости денег”. Потому что:

• деньги обесцениваются из-за инфляции
• у денег есть альтернативная стоимость, вы могли вложить их иначе
• риски распределены по времени неравномерно
• поступления “в конце периода” менее ценны, чем “сейчас”

И если вы сравниваете, например, инструмент с быстрыми выплатами и инструмент, где выплаты начнутся позже, обычный срок окупаемости может показать одно, а экономическая реальность окажется другой.

Вот тут и нужен дисконтированный срок окупаемости.

Дисконтированный срок окупаемости: что это простыми словами

Дисконтированный срок окупаемости это время, за которое сумма “приведённых” к сегодняшнему дню поступлений сравняется с суммой ваших вложений.

Звучит сложно, но смысл простой. Мы берём будущие поступления и уменьшаем их “вес”, потому что рубль через год менее ценен, чем рубль сегодня. Насколько менее ценен, определяет ставка дисконтирования.

Ставка дисконтирования это ваш “минимально приемлемый уровень доходности” или стоимость капитала. То есть то, сколько должны приносить деньги, чтобы инвестиция имела смысл с учётом альтернатив и рисков.

Если упрощать, дисконтированный срок окупаемости отвечает на вопрос:

когда инвестиция вернёт вложения, если считать будущие деньги дешевле сегодняшних

И это куда честнее.

Зачем инвестору этот показатель, если есть доходность и проценты

Доходность показывает, сколько вы заработаете. Но она не всегда показывает, когда вы вернёте вложенное. Можно иметь высокую доходность, но очень поздние выплаты. На бумаге всё красиво, но капитал “заморожен”.

Срок окупаемости показывает скорость возврата. Это важно для:

• управления ликвидностью
• построения портфеля, где деньги возвращаются “лестницей”
• оценки риска, потому что риск во времени неравномерен
• сравнения альтернатив, особенно когда выплаты распределены по-разному

В залоговых сделках под недвижимость часто есть график выплат. Это делает оценку окупаемости более прикладной. Инвестор видит, как денежный поток идёт по месяцам. А если он работает через платформу «Инвест Залог», ему проще видеть структуру выплат и планировать реинвестирование.

Как считается дисконтированный срок окупаемости: логика без занудства

Процесс расчёта можно объяснить в четыре шага.

Шаг 1. Определяем первоначальные вложения  
Это сумма, которую вы вложили в начале.

Шаг 2. Записываем будущие денежные потоки по периодам  
Например, по годам или по месяцам: проценты, выплаты, возврат тела и так далее.

Шаг 3. Выбираем ставку дисконтирования  
Это ключевой шаг. Ставка задаёт, насколько мы “обесцениваем” будущие деньги.

Шаг 4. Приводим каждый поток к сегодняшнему дню и суммируем  
Мы считаем, сколько каждый будущий платеж “стоит” сегодня. Затем складываем приведённые значения, пока сумма не сравняется с вложениями. Период, на котором это произошло, и есть дисконтированный срок окупаемости.

Важно. Дисконтированный срок окупаемости обычно больше, чем обычный. Потому что будущие деньги считаются дешевле.

Как выбрать ставку дисконтирования: самый практичный подход

Ставка дисконтирования не должна быть взята “с потолка”. Но и превращать её в научную диссертацию тоже не нужно. Для частного инвестора разумно опираться на три ориентира.

Ориентир 1. Альтернативная доходность

Сколько вы можете получить в альтернативном инструменте с сопоставимым риском. Если альтернатива даёт 12 процентов годовых, то ставка дисконтирования не должна быть ниже 12, иначе вы сравниваете инвестицию с воображаемой “нулевой альтернативой”.

Ориентир 2. Инфляционные ожидания и риск

Если вы считаете, что риски выше, ставка должна быть выше. Чем больше неопределённость, тем выше “цена времени”.

Ориентир 3. Ваша цель

Если вы строите портфель для пассивного дохода, ставка дисконтирования может отражать ваш “требуемый минимум”, ниже которого вы не готовы инвестировать.

В залоговых сделках под недвижимость ставка дисконтирования часто выбирается ближе к вашим альтернативам и вашей требуемой доходности, потому что здесь есть предсказуемый денежный поток и обеспечение. Но всё равно риск есть, и ставка должна отражать его.

Пример 1. Сравниваем обычную и дисконтированную окупаемость на простых цифрах

Предположим, вы вложили 1 000 000 рублей.  
И получаете 400 000 рублей в конце каждого года в течение 3 лет.

Обычная окупаемость:  
через 2 года вы получили 800 000  
через 3 года вы получили 1 200 000  
значит окупаемость между 2 и 3 годом, примерно 2,5 года

Теперь дисконтируем, допустим, по ставке 15 процентов годовых.

Поступление через 1 год “стоит” меньше 400 000  
поступление через 2 года ещё меньше  
через 3 года ещё меньше

Сумма приведённых потоков дойдёт до 1 000 000 позже, чем 2,5 года. Возможно ближе к 3 годам. Точное число зависит от расчёта, но логика ясна: время съедает ценность.

И это честный взгляд на окупаемость.

Пример 2. Почему одинаковая доходность может давать разную окупаемость

Две инвестиции могут дать одинаковую суммарную доходность, но разный срок окупаемости.

Вариант А. Вы получаете выплаты равномерно каждый месяц.  
Вариант Б. Вы не получаете ничего год, а потом получаете крупную сумму.

По сумме доходность может быть одинаковой. Но по дисконтированному сроку окупаемости вариант А почти всегда лучше, потому что деньги приходят раньше, а значит “весят” больше в сегодняшней стоимости.

Именно поэтому инвесторы, которые хотят пассивный доход, любят регулярные выплаты. В залоговых сделках, особенно при понятном графике, эта регулярность часто достижима. А платформа «Инвест Залог» помогает инвестору видеть и планировать эти потоки, не собирая их вручную из разрозненных платежей.

Где показатель особенно полезен: портфель, ликвидность и стресс-тест

Дисконтированный срок окупаемости полезен не только для одной сделки. Он полезен для портфеля.

Портфельная логика

Если у вас есть несколько вложений, вы можете оценить, когда “в среднем” портфель вернёт вложенный капитал в приведённой стоимости. Это помогает понять, насколько портфель ликвиден.

Ликвидность

Если вам важно, чтобы деньги возвращались быстро, вы выбираете вложения с более коротким дисконтированным сроком окупаемости.

Стресс-тест

Можно пересчитать показатель при более высокой ставке дисконтирования. Это имитация сценария “риски выросли”. Если при росте ставки срок окупаемости резко ухудшается, значит инвестиция слишком чувствительна ко времени и риску.

Таблица 1. Обычный и дисконтированный срок окупаемости: в чём разница на практике

Таблица 2. Как разные типы инвестиций обычно выглядят по окупаемости

Это обобщение, но оно объясняет, почему инвесторы ценят предсказуемый график. Он делает инвестицию управляемой.

Как применять дисконтированный срок окупаемости к залоговым сделкам под недвижимость

Залоговая сделка под недвижимость часто имеет два вида потоков:

процентные платежи по графику  
возврат тела займа в конце срока или частями

Инвестору важно понимать, какая часть денег возвращается раньше. Потому что ранние платежи сильнее сокращают дисконтированный срок окупаемости.

Если проценты платятся регулярно, а тело возвращается в конце, это всё равно может быть неплохо, потому что вы получаете поток.  
Если и проценты, и тело приходят только в конце, дисконтированный срок окупаемости будет хуже, даже если ставка кажется высокой.

Платформа «Инвест Залог» в этой логике помогает инвестору в двух направлениях.

Первое. Понятная структура и график. Инвестору проще оценить окупаемость и сравнить сделки между собой.

Второе. Портфельность. Инвестор может собирать сделки с разными сроками и графиками, чтобы выстроить “лестницу” возврата денег. Это приближает к пассивному доходу.

И параллельно мы решаем задачу заёмщика. Заёмщик получает деньги быстро под залог недвижимости, как удобную альтернативу банку, и получает понятные условия возврата. Когда обе стороны действуют через структуру, меньше конфликтов и меньше “сюрпризов” в потоке.

Ошибки, из-за которых инвесторы неправильно понимают окупаемость

Есть несколько типичных ошибок.

1. Считать окупаемость по “обещанной доходности”, а не по реальному графику. Важно считать по тем платежам, которые реально приходят, и когда они приходят.
2. Использовать слишком низкую ставку дисконтирования. Если ставка ниже вашей реальной альтернативы, вы завышаете привлекательность инвестиции.
3. Игнорировать налоги и издержки. Даже небольшой налог и комиссия могут заметно сдвинуть окупаемость на длинном горизонте.
4. Не учитывать риск задержек. Если есть вероятность задержек, полезно считать “консервативный сценарий”, где часть платежей приходит позже.

Платформенный подход полезен тем, что многие элементы становятся прозрачнее. Есть документы, графики, структура. Инвестор меньше зависит от обещаний и больше опирается на данные.

Как инвестору использовать показатель для принятия решения: короткая схема

Шаг 1. Запишите график ожидаемых выплат  
Шаг 2. Выберите ставку дисконтирования как минимум на уровне вашей альтернативы  
Шаг 3. Посчитайте дисконтированный срок окупаемости  
Шаг 4. Сравните несколько вариантов по одинаковой ставке  
Шаг 5. Проверьте чувствительность: что будет, если ставка выше или выплаты задержатся

Если цель инвестора пассивный доход, чаще выигрывают варианты, где денежный поток приходит раньше и регулярнее. Именно поэтому залоговые сделки под недвижимость с понятным графиком часто выглядят привлекательно.

Итог: дисконтированный срок окупаемости это про честный взгляд на деньги и время

Обычный срок окупаемости отвечает на вопрос “когда вернутся деньги” слишком грубо, как будто время ничего не стоит. Дисконтированный срок окупаемости отвечает честнее. Он показывает, когда инвестиция вернёт вложения с учётом того, что будущие деньги дешевле сегодняшних.

Для инвестора это практичный инструмент. Он помогает сравнивать вложения, управлять ликвидностью и строить портфель, где деньги возвращаются предсказуемо. Особенно он полезен там, где есть понятный график выплат, а значит можно считать не “на глаз”, а по структуре.

Именно так мы смотрим на инвестиции в «Инвест Залог». Мы предлагаем инвестору залоговые сделки с высокой доходностью и понятной экономикой. Мы строим процесс так, чтобы инвестор мог оценивать срок окупаемости и планировать портфель, приближаясь к надёжному пассивному доходу. А заёмщик в это время получает деньги быстро под залог недвижимости как удобную альтернативу банку, когда скорость и ясность важнее всего.

Над материалом работала команда специалистов ООО «ФИНАНСОВЫЕ ЭКСПЕРТЫ» .